Использование принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Под лучшим и наиболее эффективным вариантом использования (ЛНЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

В теории оценки различают ЛНЭИ участка земли как вакантного и ЛНЭИ участка обустроенного (с построенными зданиями и/или сооружениями на благоустроенном участке).

Анализ ЛНЭИ проводится в два этапа. На первом — участок анализируется без строений, а на втором — как обустроенный.

На первом этапе оценщик должен описать, какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств. На втором этапе необходимо проанализировать существующие строения. Часто бывает так, что существующие строения не отвечают ЛНЭИ, однако существующее использование продолжается до тех пор, пока стоимость земли при ЛНЭИ не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании с учетом издержек на снос строений. Такие случаи возникают при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений вблизи развивающегося города.

На втором этапе анализа необходимо ответить на вопрос: как необходимо наилучшим образом использовать существующие строения или их следует снести и на их месте построить новые? Для этого необходимо рассчитать чистый операционный доход (ЧОД) от различных вариантов использования строений. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать ЛНЭИ. При этом рассматриваемые варианты использования участка и строений должны удовлетворять четырем критериям, то есть быть юридически разрешенными, физически возможными, экономически целесообразными и наиболее доходными.

Пример 1: Допустим, что оценщик анализирует варианты строительства коттеджа на участке 15 соток. Стоимость одной сотки земли равна 2000 долл.

Рассматривается три варианта строительства:

• 1-й вариант — коттедж с общей площадью 420 м2, себестоимость строительства 250 долл./м2.
• 2-й вариант — коттедж с общей площадью 510 м2, себестоимость строительства 210 долл./м2.
• 3-й вариант — коттедж с общей площадью 630 м2, себестоимость строительства 190 долл./ м2.

Известна рыночная стоимость каждого варианта коттеджа.
Результаты определения ЛНЭИ участка представлены в таблице 1.

Таблица 1 Расчет ЛНЭИ участка земли

ПАРАМЕТРЫ	ПЛОЩАДЬ КОТТЕДЖА, КВ. М
	420	510	630
1	2	3	4
Рыночная стоимость Стоимость строительства Стоимость земли	150000 105000 30000	175000 107100 30000	180000 119700 30000
Ожидаемая прибыль	15000	37900	30300

По результатам расчета видно, что коттедж с общей площадью 510 -м2 является ЛНЭИ из числа рассматриваемых вариантов.
Кроме оценки ожидаемой прибыли, аналитик должен определить норму прибыли, так как если выявятся варианты с более высокой нормой прибыли с аналогичным риском, то рассматриваемый вариант не будет ЛНЭИ.

В нашем случае застройщик должен инвестировать 137100 долл., чтобы получить прибыль 37900 долл., следовательно, норма прибыли составит 27,6%.

В рассмотренном примере стоимость земли была задана, что бывает довольно часто. Более сложный случай для расчета возникает, когда необходимо определить стоимость земли или максимальную сумму, которую может инвестировать застройщик в покупку земли, чтобы получить ожидаемую норму прибыли.

В этом случае необходимо проанализировать возможные разрешенные варианты использования участка земли и определить, какой из них приведет к самому большому остаточному доходу. В соответствии с классической экономической теорией этот доход приписывается земле и характеризует ее стоимость.

Пример 2: Оценщику необходимо определить ЛНЭИ участка по заданию застройщика, который планирует строительство на нем малоэтажного многоквартирного дома с целью получения дохода от его эксплуатации. Застройщик хочет иметь доход в 18% годовых в долларах США.
Возможно возведение 3-х вариантов многоквартирного дома со следующими характеристиками:

• 1-й вариант: 12-ти квартирный дом с трехкомнатными квартирами общей площадью 95 м2. Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 400 долл. в месяц. Затраты на строительство составят 150 долл./м2.
• 2-й вариант: 6-ти квартирный дом с пятикомнатными квартирами общей площади 150 м2. Арендная плата за такие квартиры составит 750 долл. Затраты на строительство 145 долл./м2.
• 3-й вариант: 4-х квартирный дом с восьми комнатными квартирами общей площади 210 м2. Арендная плата составит 870 долл. Затраты на строительство — 130 долл./м2.

Оценщик установил также, что затраты на эксплуатацию зданий подобной серии (операционные расходы) составляют в среднем 40% валового рентного дохода.

Таблица 2 Расчет ЛНЭИ участка земли

НАИМЕНОВАНИЕ	СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США
	12-ти КВ. ДОМ	6-ти КВ. ДОМ	4-х КВ. ДОМ
1	2	3	4
Затраты на строительство	12*95*150= 171000	6*150*145= 130500	4*210*130= 109200
Потенциальный валовой доход	400*12*12= 57600	750*12*6= 54000	870*12*4= 41760
Расходы на эксплуатацию здания	-23040	-21600	-16704
Чистый операционный доход	34560	32400	25056
Прибыль застройщика	-30780	-23490	-19656
Доход отнесенный к земле	34560-30780=3780	32400-23490 =8910	25056-19656=5400
Показатели стоимости земли	37800	89100	54000

Известно также, что ставка дохода для земли составляет 10% годовых в долларах США.
Результаты определения ЛНЭИ участка представлены в таблице 2.

Расчет показывает, что ЛНЭИ является строительство 6-ти квартирного дома с пятикомнатными квартирами.
Из анализа сопоставимых показателей по расходам па строительство, доходу и прибыли в отдельности такой вывод не следует. Он появляется только тогда, когда доход был отнесен к земле, что соответствует классической экономической теории.

Рассмотрим вариант использования ЛНЭИ обустроенного участка земли. Допустим, что владелец дома, рассмотренного в предыдущем примере, то есть 6-ти квартирного с пятикомнатными квартирами, рассматривает варианты строительства пристройки к дому, разрешенной градостроительными нормами. С учетом архитектурных требований возможно 2 варианта пристроек.

Таблица 3 Определение ЛНЭИ обустроенного участка

НАИМЕНОВАНИЕ	СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США
	СУЩ. ВАРИАНТ 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 1 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 2 4 КВАРТИРЫ
1	2	3	4
ВАЛОВОЙ ДОХОД : СУЩЕСТВУЮЩИЙ ДОМ ДОПОЛНЕНИЕ	54000	54000 54000	54000 41760
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД	54000	108000	95760
ПОТЕРИ РЕНТНОЙ ПЛАТЫ (5%)	-2700	-5400	-4788
НАИМЕНОВАНИЕ	СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США
	СУЩ. ВАРИАНТ 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 1 6 КВАРТИР	ВАРИАНТ 2 4 КВАРТИРЫ
1	2	3	4
ЭФФЕКТИВНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД	51300	102600	90972
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ (40%)	-20520	-41040	-36389
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД	30780	61560	54583
КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ В СУЩЕСТВУЮЩИЙ ДОМ	130500	130500	130500
ТОЖЕ В ДОПОЛНЕНИЯ		120000	100000
ОБЩИЕ ИНВЕСТИЦИИ	130500	250500	230500
НОРМА ПРИБЫЛИ НА ИНВЕСТИЦИИ	23,60%	24,60%	23,70%

Первый вариант предусматривает в пристройке размещение еще шести дополнительных пятикомнатных квартир, а второй — четырех восьми комнатных квартир.

Первый вариант оценен строителями в 120000 долл., а второй в 100000 долл. Рыночные условия аренды квартир составили: 750 долл. в месяц для пятикомнатных квартир и 870 долл. для восьми комнатных. Расчеты для этого варианта приведены в таблице 3.

Из приведенного расчета следует, что ЛНЭИ обустроенного участка будет строительство пристройки с шестью дополнительными пятикомнатными квартирами.