On-line ответы
Вы можете бесплатно спросить наших специалистов
Нас спрашивали:
Считается ли объект расположенным на 1-й линии ?
Добрый день, если дом в котором расположен объект коммерческой недвижимости ПСН находится на 1-й линии, но вход в помещение со двора, как следует...
Джулия1398 д. назад
Адаптер (9V, 500mA) для весов Масса-К
Адаптер (9V, 500mA) для весов Масса-К. 270 руб./шт. от 10 шт. Блок питания БПС1 9В 0.5А со штекером 5.5х2.5 (-) аналогичный трансформаторный адаптер...
Сандер1457 д. назад
Могу ли я отказаться от приватизации земельного участка под зданием.
Я предприниматель, обратился в местную администрацию с заявлением о приватизации здания промышленного назначения, которое арендовал в течение пяти...
Сергей2662 д. назад
Приватизация земли под гаражом
Обратилась в городскую администрацию с заявлением о приватизации земельного участка под капитальным гаражом. Мне было в этом отказано. Что делать?...
Екатерина2662 д. назад
Приобрести квартиру на вторичном рынке с использованием материнского капитала
Здравствуйте. Хотим приобрести квартиру на вторичном рынке с использованием материнского капитала. Как будет оформлена собственность??? Надо ли...
Светлана2794 д. назад
У риэлторов в России есть нормы этики?
А каких нормах этики может идти речи в области аренды жилой недвижимости, проработал пять лет, порядочных агентов этично относящихся к своей...
Ефим2794 д. назад
Собираемся покупать двухкомнатную квартиру
Собираемся покупать двухкомнатную квартиру, собственниками которой являются два брата, квартиру они получили от государства как сироты и...
Катерина2794 д. назад
Как зайти в квартиру для оценки БТИ если нет ключей
Подскажите пожалуйста как поступить в ситуации. У бабушки умер внук. Родственников кроме бабушки нет. Она открыла наследственное дело у нотариуса,...
Екатерина2794 д. назад
Правомерен ли отказ в приватизации земли под гаражем
Я приобрела капитальный гараж. К пакету документов приложено право на пожизненное владение землей под гаражом от 1997 года на имя бывшего владельца....
Элла2794 д. назад
Чего следует опасаться при покупке квартиры
Моя сестра хочет купить однокомнатную квартиру. Чего ей следует опасаться и на что надо обращать внимание при покупке? Заранее спасибо!
Надежда2794 д. назад
Использование принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Под лучшим и наиболее эффективным вариантом использования (ЛНЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.
В теории оценки различают ЛНЭИ участка земли как вакантного и ЛНЭИ участка обустроенного (с построенными зданиями и/или сооружениями на благоустроенном участке).
Анализ ЛНЭИ проводится в два этапа. На первом — участок анализируется без строений, а на втором — как обустроенный.
На первом этапе оценщик должен описать, какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств. На втором этапе необходимо проанализировать существующие строения. Часто бывает так, что существующие строения не отвечают ЛНЭИ, однако существующее использование продолжается до тех пор, пока стоимость земли при ЛНЭИ не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании с учетом издержек на снос строений. Такие случаи возникают при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений вблизи развивающегося города.
На втором этапе анализа необходимо ответить на вопрос: как необходимо наилучшим образом использовать существующие строения или их следует снести и на их месте построить новые? Для этого необходимо рассчитать чистый операционный доход (ЧОД) от различных вариантов использования строений. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать ЛНЭИ. При этом рассматриваемые варианты использования участка и строений должны удовлетворять четырем критериям, то есть быть юридически разрешенными, физически возможными, экономически целесообразными и наиболее доходными.
Пример 1: Допустим, что оценщик анализирует варианты строительства коттеджа на участке 15 соток. Стоимость одной сотки земли равна 2000 долл.
Рассматривается три варианта строительства:
- 1-й вариант — коттедж с общей площадью 420 м2, себестоимость строительства 250 долл./м2.
- 2-й вариант — коттедж с общей площадью 510 м2, себестоимость строительства 210 долл./м2.
- 3-й вариант — коттедж с общей площадью 630 м2, себестоимость строительства 190 долл./ м2.
Результаты определения ЛНЭИ участка представлены в таблице 1. Таблица 1 Расчет ЛНЭИ участка земли
ПАРАМЕТРЫ |
ПЛОЩАДЬ КОТТЕДЖА, КВ. М | ||
420 | 510 | 630 | |
1 | 2 | 3 | 4 |
Рыночная стоимость Стоимость строительства Стоимость земли |
150000 105000 30000 |
175000 107100 30000 |
180000 119700 30000 |
Ожидаемая прибыль | 15000 | 37900 | 30300 |
По результатам расчета видно, что коттедж с общей площадью 510 -м2 является ЛНЭИ из числа рассматриваемых вариантов.
Кроме оценки ожидаемой прибыли, аналитик должен определить норму прибыли, так как если выявятся варианты с более высокой нормой прибыли с аналогичным риском, то рассматриваемый вариант не будет ЛНЭИ.
В нашем случае застройщик должен инвестировать 137100 долл., чтобы получить прибыль 37900 долл., следовательно, норма прибыли составит 27,6%.
В рассмотренном примере стоимость земли была задана, что бывает довольно часто. Более сложный случай для расчета возникает, когда необходимо определить стоимость земли или максимальную сумму, которую может инвестировать застройщик в покупку земли, чтобы получить ожидаемую норму прибыли.
В этом случае необходимо проанализировать возможные разрешенные варианты использования участка земли и определить, какой из них приведет к самому большому остаточному доходу. В соответствии с классической экономической теорией этот доход приписывается земле и характеризует ее стоимость.
Пример 2: Оценщику необходимо определить ЛНЭИ участка по заданию застройщика, который планирует строительство на нем малоэтажного многоквартирного дома с целью получения дохода от его эксплуатации. Застройщик хочет иметь доход в 18% годовых в долларах США.
Возможно возведение 3-х вариантов многоквартирного дома со следующими характеристиками:
- 1-й вариант: 12-ти квартирный дом с трехкомнатными квартирами общей площадью 95 м2. Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 400 долл. в месяц. Затраты на строительство составят 150 долл./м2.
- 2-й вариант: 6-ти квартирный дом с пятикомнатными квартирами общей площади 150 м2. Арендная плата за такие квартиры составит 750 долл. Затраты на строительство 145 долл./м2.
- 3-й вариант: 4-х квартирный дом с восьми комнатными квартирами общей площади 210 м2. Арендная плата составит 870 долл. Затраты на строительство — 130 долл./м2.
Оценщик установил также, что затраты на эксплуатацию зданий подобной серии (операционные расходы) составляют в среднем 40% валового рентного дохода.
Таблица 2 Расчет ЛНЭИ участка землиНАИМЕНОВАНИЕ |
СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США | ||
12-ти КВ. ДОМ | 6-ти КВ. ДОМ | 4-х КВ. ДОМ | |
1 | 2 | 3 | 4 |
Затраты на строительство | 12*95*150= 171000 | 6*150*145= 130500 | 4*210*130= 109200 |
Потенциальный валовой доход | 400*12*12= 57600 | 750*12*6= 54000 | 870*12*4= 41760 |
Расходы на эксплуатацию здания | -23040 | -21600 | -16704 |
Чистый операционный доход | 34560 | 32400 | 25056 |
Прибыль застройщика | -30780 | -23490 | -19656 |
Доход отнесенный к земле | 34560-30780=3780 | 32400-23490 =8910 | 25056-19656=5400 |
Показатели стоимости земли | 37800 | 89100 | 54000 |
Известно также, что ставка дохода для земли составляет 10% годовых в долларах США.
Результаты определения ЛНЭИ участка представлены в таблице 2.
Расчет показывает, что ЛНЭИ является строительство 6-ти квартирного дома с пятикомнатными квартирами.
Из анализа сопоставимых показателей по расходам па строительство, доходу и прибыли в отдельности такой вывод не следует. Он появляется только тогда, когда доход был отнесен к земле, что соответствует классической экономической теории.
Рассмотрим вариант использования ЛНЭИ обустроенного участка земли. Допустим, что владелец дома, рассмотренного в предыдущем примере, то есть 6-ти квартирного с пятикомнатными квартирами, рассматривает варианты строительства пристройки к дому, разрешенной градостроительными нормами. С учетом архитектурных требований возможно 2 варианта пристроек.
Таблица 3 Определение ЛНЭИ обустроенного участкаНАИМЕНОВАНИЕ | СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США | ||
СУЩ. ВАРИАНТ 6 КВАРТИР | ВАРИАНТ 1 6 КВАРТИР | ВАРИАНТ 2 4 КВАРТИРЫ | |
1 | 2 | 3 | 4 |
ВАЛОВОЙ ДОХОД : СУЩЕСТВУЮЩИЙ ДОМ ДОПОЛНЕНИЕ |
54000 |
54000 54000 |
54000 41760 |
ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД | 54000 | 108000 | 95760 |
ПОТЕРИ РЕНТНОЙ ПЛАТЫ (5%) | -2700 | -5400 | -4788 |
НАИМЕНОВАНИЕ |
СТОИМОСТЬ, ДОЛЛ. США | ||
СУЩ. ВАРИАНТ 6 КВАРТИР | ВАРИАНТ 1 6 КВАРТИР | ВАРИАНТ 2 4 КВАРТИРЫ | |
1 | 2 | 3 | 4 |
ЭФФЕКТИВНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД | 51300 | 102600 | 90972 |
ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ (40%) | -20520 | -41040 | -36389 |
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД | 30780 | 61560 | 54583 |
КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЯ В СУЩЕСТВУЮЩИЙ ДОМ | 130500 | 130500 | 130500 |
ТОЖЕ В ДОПОЛНЕНИЯ | 120000 | 100000 | |
ОБЩИЕ ИНВЕСТИЦИИ | 130500 | 250500 | 230500 |
НОРМА ПРИБЫЛИ НА ИНВЕСТИЦИИ | 23,60% | 24,60% | 23,70% |
Первый вариант предусматривает в пристройке размещение еще шести дополнительных пятикомнатных квартир, а второй — четырех восьми комнатных квартир.
Первый вариант оценен строителями в 120000 долл., а второй в 100000 долл. Рыночные условия аренды квартир составили: 750 долл. в месяц для пятикомнатных квартир и 870 долл. для восьми комнатных. Расчеты для этого варианта приведены в таблице 3.
Из приведенного расчета следует, что ЛНЭИ обустроенного участка будет строительство пристройки с шестью дополнительными пятикомнатными квартирами.
Добавить объявление
Объявления
Кредит без посредников 2% процентных
Вам требуется кредит для бизнеса или личных целей? Пожалуйста, сообщите нам, потому мы гарантировать одобрение финансирования из по разумной...
1323 д. назад sunrisefunding@hotmail.com
Life-credit: Беззалоговый кредит для строительства
Компания Life-credit предлагает получить наличными на выгодных условиях беззалоговый кредит. Наши сотрудники предложат Вам консультацию по выбору...
2470 д. назад
Уборка после ремонта и строительства
Уборка после ремонта и строительства помещений квартир офиса магазина дома коттеджа ресторана гостиницы отеля административного здания Если у Вас...
2470 д. назад
Вывоз строительного мусора
Компания Гранд-Хаус занимается: Вывоз строительного мусора, Перевозка мебели, Различные перевозки. Вы можете заказать: Газель, Зил, Бычок, Камаз,...
2470 д. назад
Уборка дома коттеджа офисов квартир помещений
Вы сообщаете нам о типе необходимой Вам уборке дома, квартиры, офиса, помещения, и времени ее проведения. После принятия заказа, в указанное время к...
2470 д. назад
Земля ИЖС 10 Га, Домодедовский р-он, Моск. обл, 47 км от МКАД
Продается земля под индивидуальное жилищное строительство 10 Га, район Домодедовский, Московская область, 47 км от московской кольцевой...
2530 д. назад 79161543397
Отделочные работы от компании «Стройпром»
Наша компания предлагает индивидуальное проектирование загородных домов пользуется всё большой популярностью, так как строящийся коттедж...
2555 д. назад
Компания «Стройпром» проектирование коттеджей
Выгодным решением в коттеджном строительстве является организация всего процесса одним подрядчиком – начиная с геодезических исследований и...
2555 д. назад
Автономная канализация для дачи, коттеджа, поселка.
Локальные очистные сооружения «ТОПАС» и «ТОПАЭРО» для очистки бытовых стоков. Производитель ГК «ТОПОЛ-ЭКО» Россия. Очистка 98%, наличие...
2581 д. назад 8(863)263-41-45
Наша компания продает и устанавливает шкафы-купе на заказ
Шкафы-купе только на первый взгляд кажутся одинаковыми, на самом деле их различие диктуется той функциональной нагрузкой, которую они несут: это...
2662 д. назад best4live
Предоставляем Вам самые разнообразные но, тем не менее, всегда актуальные, интересные и полезные статьи сфер недвижимости и строительства России. Статьи, написанные лучшими специалистами в этой деятельности, а так же использованы материалы, предоставленные аналитическими, строительными, инвестиционными компаниями и из первоисточников.
Антиспам проверка:
Добавить комментарий: