Инвестиционный калькулятор для недвижимости. Методология расчета

Главный критерий эффективности инвестиций - процент приращения в единицу времени. Безусловно, за каждый интервал прибыль может отличаться, однако если мы рассматриваем некий достаточно длительный период времени, то можно постфактум расчитать среднюю доходность, и по большому счету нам не важно, пришли ли мы к получившемуся результату после многочисленных взлетов и падений или по итогам равномерного роста. Таким образом у нас есть первая характеристика для построения модели - усредненная доходность.

Далее, на другой чаше весов мы имеем инфляцию, или, другими словами, скорость обесценивания денег.

Т.к. в нашу модель входят операции с недвижимостью, то так или иначе нас будет интересовать прирост стоимости недвижимости ( фактически, как известно, на очень длительных временных интервалах - десятки и сотни лет - недвижимость не имеет определенной инвестиционной ценности, т.е. ее стоимость движется в некотором коридоре, вокруг величины инфляции, но т.к. рассматриваемые нами периоды все-таки поменьше, то будем рассматривать удорожание недвижимости как отдельную величину.

Далее нас будет интересовать привязка стоимости аренды жилой недвижимости к стоимости самой недвижимости, а также скорость ее увеличения. Здесь тоже есть определенные закономерности - стоимость аренды довольно жестко привязана к стоимости самой недвижимости, т.е. растет ( или падает ) теми же темпами, хотя анализ рынка за последние несколько лет показывает некую инерционность а также запаздывание ( на величину от полугода до двух лет ).

Последний фактор, который мы будем рассматривать - ставка кредитования по ипотечным программам. Здесь можно вспомнить о том, что ипотечное кредитование ( т.е. его стоимость ) связана с арендой, но при более детальном рассмотрении выяснится, что со стоимостью самой недвижимости оно связано не меньше, т.к. в нашем случае ( т.е. при большом неудовлетворенном спросе ) развитие ипотеки лишь приводит к очередному витку цен на недвижимость.

Далее, так как мы в одном из случаев рассматриваем ипотечный кредит с фиксированной ставкой и установленным сроком выплаты, то мне кажется естественным все расчеты внутри модели свести к этому отрезку времени.

И последнее. Первоначально у меня было желание рассматривать 2 противоположных случая - когда у человека есть деньги, и мы стоим перед выбором - купить ли квартиру или вложить деньги, и арендовать на часть дохода, и второй случай - когда денег нет, и человек поставлен перед выбором - взять ли ипотеку, или опять же арендовать и инвестировать разницу между ипотечным платежом и арендной платой ( очевидно, что аренда всегда будет меньше ипотеки в моменте, иначе частный случай ипотеки, максимально приближенный к схеме аренды - обслуживание закладной - будет выгоднее ).

Однако, поигравшись немного с цифрами, я пришел к выводу, что оба первоначальных варианта - всего лишь частные случаи одной модели, т.к. у нас может быть только часть денег для покупки квартиры, соответственно, оставшуюся часть придется “ипотечить”, да и кредит на полную стоимость нынче уж не взять. Т.е. первый из рассматриваемых ранее случаев - это 100% стоимости квартиры в наличии, второй - 0%. А между ними - еще целое множество вариантов.

Итого, у нас уже есть 6 плавающих параметров: доходность инвестиций, инфляция, удорожание недвижимости, стоимость недвижимости, стоимость аренды( решил все же выделить в отдельную категорию, а вот дорожать они будут совместно ), сумма в наличии; и один фиксированный - время.

Теперь, если помедитировать на оставшиеся некоторое время, то становится понятно, что инфляция как таковая нам не нужна ( если уж мы решили удорожание недвижимости отдельно считать ), поскольку абсолютная доходность инвестиций нас в данной модели не интересует, а интересует лишь сравнительная выгодность относительно роста цен на недвижимость и затрат на аренду квартиры. Т.е. параметров остается 5.

Безусловно, можно начинать строить графики для анализа, однако наш мозг, к некоторому сожалению, устроен так, что наиболее оптимально воспринимает закономерности, выведенные из 1, максимум 2 переменных ( во втором случае у нас уже получается пространственный график или разноцветная таблица - когда цвет выполняет роль одного из изменяющихся значений ). Я пришел к выводу, что лучше всего будет оставить зависимость от доходности инвестиций и увеличения стоимости недвижимости, потому как:

• стоимость недвижимости как правило фиксирована ( это удел банковских ипотечных калькуляторов считать - на какую максимальную сумму кредита человек может расчитывать исходя из его зп и ставки кредитования в данном конкретном банке ).
• количество денег в наличии, как правило тоже фиксировано и известно ( как говорится, все что есть )
• ставка ипотечного кредитования для определенного момента и определенного состояния человека ( доходы, наличие кредитной истории и проч. ) как правило если и отличается от банка к банку, то весьма незначительно, т.е. тоже можно зафиксировать.

Т.е. можно зафиксировать и другие параметры, например, было бы любопытно ознакомиться с изменением результата при плавающей ипотечной ставке или узнать зависимость от того, какой процент от стоимости квартиры есть на руках. Но это уже будут другие модели с другими названиями. То есть как-нибудь в другой раз.

И, собственно, расчеты. Для сокращения записи я обозначу параметры следующим образом:

• S - стоимость недвижимости
• С - сумма в наличии
• T - время ( в годах )
• i - доходность инвестиций ( в процентах в год )
• r - удорожание недвижимости ( в процентах в год )
• N - арендная плата
• k - ставка кредита ( в процентах )

Нам потребуется одна промежуточная величина - ежемесячный платеж по ипотеке ( он расчитывается из имеющихся данных ), который равен инвестиционному взносу в отсутствии ипотеки ( в силу равенства возможностей ):

                  k/100/12
M =   ————————————————————-———-———-———- , где
     (1-(1+k/12/100)^(-12*T+1))*(S-C)

k/12/100 - месячная ставка кредита по ипотеке

12*T - время в месяцах

S-C - размер кредита

Теперь, будем последовательно расчитывать каждый месяц из имеющихся у нас 12T:

• Стоимость недвижимости на n-ом месяце ( если купили ): S*((r^(1/12))^n)
• Арендная плата на n-м месяце ( если не купили ): N*((r^(1/12))^n)
• Состояние счета на n-м месяце: С(n) = C(n-1)*(i^(1/12)) - N*((r^(1/12))^n) + M

Теперь, чтобы сравнить относительную выгодность вложений, нам необходимо разделить величину инвестиционного счета на 12Т-ом месяце на стоимость недвижимости к этому сроку. Если результат больше 1 - значит выгоднее инвестировать, если меньше - покупать недвижимость. Все.