On-line ответы
Вы можете бесплатно спросить наших специалистов
Нас спрашивали:
Считается ли объект расположенным на 1-й линии ?
Добрый день, если дом в котором расположен объект коммерческой недвижимости ПСН находится на 1-й линии, но вход в помещение со двора, как следует...
Джулия702 д. назад
Адаптер (9V, 500mA) для весов Масса-К
Адаптер (9V, 500mA) для весов Масса-К. 270 руб./шт. от 10 шт. Блок питания БПС1 9В 0.5А со штекером 5.5х2.5 (-) аналогичный трансформаторный адаптер...
Сандер761 д. назад
Могу ли я отказаться от приватизации земельного участка под зданием.
Я предприниматель, обратился в местную администрацию с заявлением о приватизации здания промышленного назначения, которое арендовал в течение пяти...
Сергей1966 д. назад
Приватизация земли под гаражом
Обратилась в городскую администрацию с заявлением о приватизации земельного участка под капитальным гаражом. Мне было в этом отказано. Что делать?...
Екатерина1966 д. назад
Приобрести квартиру на вторичном рынке с использованием материнского капитала
Здравствуйте. Хотим приобрести квартиру на вторичном рынке с использованием материнского капитала. Как будет оформлена собственность??? Надо ли...
Светлана2098 д. назад
У риэлторов в России есть нормы этики?
А каких нормах этики может идти речи в области аренды жилой недвижимости, проработал пять лет, порядочных агентов этично относящихся к своей...
Ефим2098 д. назад
Собираемся покупать двухкомнатную квартиру
Собираемся покупать двухкомнатную квартиру, собственниками которой являются два брата, квартиру они получили от государства как сироты и...
Катерина2098 д. назад
Как зайти в квартиру для оценки БТИ если нет ключей
Подскажите пожалуйста как поступить в ситуации. У бабушки умер внук. Родственников кроме бабушки нет. Она открыла наследственное дело у нотариуса,...
Екатерина2098 д. назад
Правомерен ли отказ в приватизации земли под гаражем
Я приобрела капитальный гараж. К пакету документов приложено право на пожизненное владение землей под гаражом от 1997 года на имя бывшего владельца....
Элла2098 д. назад
Чего следует опасаться при покупке квартиры
Моя сестра хочет купить однокомнатную квартиру. Чего ей следует опасаться и на что надо обращать внимание при покупке? Заранее спасибо!
Надежда2098 д. назад
Инвестиционный калькулятор для недвижимости. Методология расчета
Главный критерий эффективности инвестиций - процент приращения в единицу времени. Безусловно, за каждый интервал прибыль может отличаться, однако если мы рассматриваем некий достаточно длительный период времени, то можно постфактум расчитать среднюю доходность, и по большому счету нам не важно, пришли ли мы к получившемуся результату после многочисленных взлетов и падений или по итогам равномерного роста. Таким образом у нас есть первая характеристика для построения модели - усредненная доходность.
Далее, на другой чаше весов мы имеем инфляцию, или, другими словами, скорость обесценивания денег.
Т.к. в нашу модель входят операции с недвижимостью, то так или иначе нас будет интересовать прирост стоимости недвижимости ( фактически, как известно, на очень длительных временных интервалах - десятки и сотни лет - недвижимость не имеет определенной инвестиционной ценности, т.е. ее стоимость движется в некотором коридоре, вокруг величины инфляции, но т.к. рассматриваемые нами периоды все-таки поменьше, то будем рассматривать удорожание недвижимости как отдельную величину.
Далее нас будет интересовать привязка стоимости аренды жилой недвижимости к стоимости самой недвижимости, а также скорость ее увеличения. Здесь тоже есть определенные закономерности - стоимость аренды довольно жестко привязана к стоимости самой недвижимости, т.е. растет ( или падает ) теми же темпами, хотя анализ рынка за последние несколько лет показывает некую инерционность а также запаздывание ( на величину от полугода до двух лет ).
Последний фактор, который мы будем рассматривать - ставка кредитования по ипотечным программам. Здесь можно вспомнить о том, что ипотечное кредитование ( т.е. его стоимость ) связана с арендой, но при более детальном рассмотрении выяснится, что со стоимостью самой недвижимости оно связано не меньше, т.к. в нашем случае ( т.е. при большом неудовлетворенном спросе ) развитие ипотеки лишь приводит к очередному витку цен на недвижимость.
Далее, так как мы в одном из случаев рассматриваем ипотечный кредит с фиксированной ставкой и установленным сроком выплаты, то мне кажется естественным все расчеты внутри модели свести к этому отрезку времени.
И последнее. Первоначально у меня было желание рассматривать 2 противоположных случая - когда у человека есть деньги, и мы стоим перед выбором - купить ли квартиру или вложить деньги, и арендовать на часть дохода, и второй случай - когда денег нет, и человек поставлен перед выбором - взять ли ипотеку, или опять же арендовать и инвестировать разницу между ипотечным платежом и арендной платой ( очевидно, что аренда всегда будет меньше ипотеки в моменте, иначе частный случай ипотеки, максимально приближенный к схеме аренды - обслуживание закладной - будет выгоднее ).
Однако, поигравшись немного с цифрами, я пришел к выводу, что оба первоначальных варианта - всего лишь частные случаи одной модели, т.к. у нас может быть только часть денег для покупки квартиры, соответственно, оставшуюся часть придется “ипотечить”, да и кредит на полную стоимость нынче уж не взять. Т.е. первый из рассматриваемых ранее случаев - это 100% стоимости квартиры в наличии, второй - 0%. А между ними - еще целое множество вариантов.
Итого, у нас уже есть 6 плавающих параметров: доходность инвестиций, инфляция, удорожание недвижимости, стоимость недвижимости, стоимость аренды( решил все же выделить в отдельную категорию, а вот дорожать они будут совместно ), сумма в наличии; и один фиксированный - время.
Теперь, если помедитировать на оставшиеся некоторое время, то становится понятно, что инфляция как таковая нам не нужна ( если уж мы решили удорожание недвижимости отдельно считать ), поскольку абсолютная доходность инвестиций нас в данной модели не интересует, а интересует лишь сравнительная выгодность относительно роста цен на недвижимость и затрат на аренду квартиры. Т.е. параметров остается 5.
Безусловно, можно начинать строить графики для анализа, однако наш мозг, к некоторому сожалению, устроен так, что наиболее оптимально воспринимает закономерности, выведенные из 1, максимум 2 переменных ( во втором случае у нас уже получается пространственный график или разноцветная таблица - когда цвет выполняет роль одного из изменяющихся значений ). Я пришел к выводу, что лучше всего будет оставить зависимость от доходности инвестиций и увеличения стоимости недвижимости, потому как:
- стоимость недвижимости как правило фиксирована ( это удел банковских ипотечных калькуляторов считать - на какую максимальную сумму кредита человек может расчитывать исходя из его зп и ставки кредитования в данном конкретном банке ).
- количество денег в наличии, как правило тоже фиксировано и известно ( как говорится, все что есть )
- ставка ипотечного кредитования для определенного момента и определенного состояния человека ( доходы, наличие кредитной истории и проч. ) как правило если и отличается от банка к банку, то весьма незначительно, т.е. тоже можно зафиксировать.
Т.е. можно зафиксировать и другие параметры, например, было бы любопытно ознакомиться с изменением результата при плавающей ипотечной ставке или узнать зависимость от того, какой процент от стоимости квартиры есть на руках. Но это уже будут другие модели с другими названиями. То есть как-нибудь в другой раз.
И, собственно, расчеты. Для сокращения записи я обозначу параметры следующим образом:
- S - стоимость недвижимости
- С - сумма в наличии
- T - время ( в годах )
- i - доходность инвестиций ( в процентах в год )
- r - удорожание недвижимости ( в процентах в год )
- N - арендная плата
- k - ставка кредита ( в процентах )
Нам потребуется одна промежуточная величина - ежемесячный платеж по ипотеке ( он расчитывается из имеющихся данных ), который равен инвестиционному взносу в отсутствии ипотеки ( в силу равенства возможностей ):
k/100/12 M = ————————————————————-———-———-———- , где (1-(1+k/12/100)^(-12*T+1))*(S-C)
k/12/100 - месячная ставка кредита по ипотеке
12*T - время в месяцах
S-C - размер кредита
Теперь, будем последовательно расчитывать каждый месяц из имеющихся у нас 12T:
- Стоимость недвижимости на n-ом месяце ( если купили ): S*((r^(1/12))^n)
- Арендная плата на n-м месяце ( если не купили ): N*((r^(1/12))^n)
- Состояние счета на n-м месяце: С(n) = C(n-1)*(i^(1/12)) - N*((r^(1/12))^n) + M
Теперь, чтобы сравнить относительную выгодность вложений, нам необходимо разделить величину инвестиционного счета на 12Т-ом месяце на стоимость недвижимости к этому сроку. Если результат больше 1 - значит выгоднее инвестировать, если меньше - покупать недвижимость. Все.
Добавить объявление
Объявления
Кредит без посредников 2% процентных
Вам требуется кредит для бизнеса или личных целей? Пожалуйста, сообщите нам, потому мы гарантировать одобрение финансирования из по разумной...
627 д. назад sunrisefunding@hotmail.com
Life-credit: Беззалоговый кредит для строительства
Компания Life-credit предлагает получить наличными на выгодных условиях беззалоговый кредит. Наши сотрудники предложат Вам консультацию по выбору...
1775 д. назад
Уборка после ремонта и строительства
Уборка после ремонта и строительства помещений квартир офиса магазина дома коттеджа ресторана гостиницы отеля административного здания Если у Вас...
1775 д. назад
Вывоз строительного мусора
Компания Гранд-Хаус занимается: Вывоз строительного мусора, Перевозка мебели, Различные перевозки. Вы можете заказать: Газель, Зил, Бычок, Камаз,...
1775 д. назад
Уборка дома коттеджа офисов квартир помещений
Вы сообщаете нам о типе необходимой Вам уборке дома, квартиры, офиса, помещения, и времени ее проведения. После принятия заказа, в указанное время к...
1775 д. назад
Земля ИЖС 10 Га, Домодедовский р-он, Моск. обл, 47 км от МКАД
Продается земля под индивидуальное жилищное строительство 10 Га, район Домодедовский, Московская область, 47 км от московской кольцевой...
1834 д. назад 79161543397
Отделочные работы от компании «Стройпром»
Наша компания предлагает индивидуальное проектирование загородных домов пользуется всё большой популярностью, так как строящийся коттедж...
1859 д. назад
Компания «Стройпром» проектирование коттеджей
Выгодным решением в коттеджном строительстве является организация всего процесса одним подрядчиком – начиная с геодезических исследований и...
1859 д. назад
Автономная канализация для дачи, коттеджа, поселка.
Локальные очистные сооружения «ТОПАС» и «ТОПАЭРО» для очистки бытовых стоков. Производитель ГК «ТОПОЛ-ЭКО» Россия. Очистка 98%, наличие...
1885 д. назад 8(863)263-41-45
Наша компания продает и устанавливает шкафы-купе на заказ
Шкафы-купе только на первый взгляд кажутся одинаковыми, на самом деле их различие диктуется той функциональной нагрузкой, которую они несут: это...
1966 д. назад best4live
Предоставляем Вам самые разнообразные но, тем не менее, всегда актуальные, интересные и полезные статьи сфер недвижимости и строительства России. Статьи, написанные лучшими специалистами в этой деятельности, а так же использованы материалы, предоставленные аналитическими, строительными, инвестиционными компаниями и из первоисточников.
Антиспам проверка:
Добавить комментарий: