Дарение подаренной квартиры: сроки
Можно ли передарить подаренную квартиру, и сколько нужно ждать, после получения такого ценного подарка в дар?
Согласно действующему российскому законодательству, оспорить сделку дарения можно в течение 3-х лет с момента заключения договора, либо с того дня, как заявитель узнал о нарушении своего права.
Многие ошибочно полагают, что это правило запрещает совершать любые сделки с полученным в дар имуществом на протяжении этих трех лет.
На самом деле, передарить квартиру, владельцем которой человек стал на основании дарственной, можно сразу после регистрации права собственности в Росреестре.
Важно! Тут важно запомнить следующее. Если в соглашении содержится обещание дарителя передать имущество на безвозмездной основе одаряемому в будущем, например, при выполнении последним каких-либо условий, то в первую очередь должно состояться исполнение договора
Также, соглашение в обязательном порядке должно быть заключено в письменной форме. Несоблюдение рассматриваемого условия влечет за собой недействительность договора.
Частые вопросы
Можно ли передарить подаренную квартиру близкому человеку, если он не является родственником?
+
После получения имущества в дар, новый собственник вправе делать с ним все, что пожелает. Он может продать квартиру, завещать, передать в аренду, обменять или подарить. Причем, кем приходится потенциальный одаряемый дарителю не имеет никакого значения. Для того, чтобы передарить имущество, нужно заключить новый договор дарения и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Нужно ли согласие опеки на дарение дома, если одаряемым является несовершеннолетний сын?
+
Разрешения на передачу имущества несовершеннолетнему ребенку дарителя от органов опеки и попечительства получать нет необходимости. Но помните о том, что при стороной договора дарения малолетний может стать только в том случае, если он достиг четырнадцатилетнего возраста. В противном случае его интересы представляет родитель.
Можно ли подарить квартиру по одному договору дарения нескольким людям?
+
Законодательством не ограничено число одаряемых по договору дарения имущества. Таким образом, даритель вправе подарить квартиру нескольким людям, причем в рамках одного соглашения. После отчуждения права собственности, он больше не сможет распоряжаться переданным в дар имуществом.
Можно ли подарить квартиру, полученную по договору дарения, обратно дарителю?
+
После регистрации права собственности на подаренное имущество, новый собственник вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Причем, кому он планирует подарить недвижимость, бывшему дарителю или другому лицу, не имеет никакого значения. Также, одаряемый имеет право отказаться от подарка.
Сколько экземпляров нужно
По одному на каждого из сторон. Например, если 1 даритель и 2 одаряемых, тогда нужно 3 экземпляра. В Росреестре перестали вести бумажный архив документов в рамках проекта «Стоп бумага». Документы переносят в электронный формат. Поэтому экземпляр для Росреестра делать не нужно.
Все договора подаются в МФЦ «Мои Документы» или Регистрационную палату, если в населенном пункте нет МФЦ. На основании договора регистрируется переход права собственности от дарителей к одаряемым. После регистрации каждый участник получит на руки свой экземпляр договора с печатью о дате и номере процедуры.
Пример из жизни
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Составили договор купли-продажи на 3 листах. Один из продавцов отнесся с недоверием, что он оказался меньше их договора дарения. Пришлось объяснить ему, что много пунктов в договоре не являются гарантом его качества.
Отмена дарения
Обстоятельства, при наступлении которых возможна отмена дарения, прописаны в статье 578 ГК РФ. К ним относят посягательства одаряемого на жизнь и здоровье дарителя, а также членов его семьи или умышленное причинение первым последнему телесных повреждений. В таком случае, лицо, которое передает дар, имеет право заявить об отмене сделки.
Даритель имеет право обратиться с иском в суд об отмене дарения, если предмет сделки составляет для него большую неимущественную ценность, а характер использования имущества одаряемым создает угрозу его безвозвратной утраты.
В дарственной можно указать условие о том, что в случае смерти одаряемого до момента гибели дарителя, сделка отменяется, а право собственности на квартиру не переходит наследникам первого. Надо отметить, что в такой ситуации даритель обязан заявить об отмене дарения. Если он не заявит об этом, то даже при наличии такого пункта сделка не отменяется, а имущество переходит наследникам.
Пример из практики:
В суд поступило исковое заявление Валеевой П. к Шевчук Р. об отмене дарения квартиры. Истец пояснила, в 2021 году ее мама Валеева И. подарила недвижимость своему гражданскому супругу Шевчуку Р. Через полгода, мужчина, на почве ревности и личной неприязни, умышленно совершил в отношении Валеевой И. действия, которые привели к ее гибели. В отношении Шевчука было возбуждено уголовное дело, в ходе которого доказано, что гражданин совершил преступление, связанное с умышленным лишением жизни Валеевой И. Суд приговорил Шевчука к 5 годам лишения свободы. Приговор вступил в силу. Валеева П. просила суд отменить договор дарения квартиры по основаниям, предусмотренным статьей 578 ГК РФ. Судья, рассмотрев дело, удовлетворил иск в полном объеме.
Помните о том, что одаряемый имеет право отказаться от дара по условиям статьи 573 ГК РФ. В таком случае договор подлежит регистрации в государственных органах, а даритель вправе требовать от второй стороны сделки возмещения убытков, причиненных таким отказом.
Дарственная считается ничтожной, если она изначально составлена с нарушением норм действующего российского законодательства. Например, если в ней не указан предмет сделки или содержится условия о передаче имущества за деньги, в обмен на какую-либо вещь, либо только после смерти дарителя.
Также, можно оспорить легитимность заключение сделки, если:
- дарителем выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, а на заключение договора нет соответствующего разрешения от государственных органов;
- дарителя вынудили подписать соглашение под угрозой нанесения вреда жизни, здоровью ему или его родным;
- дарителя ввели в заблуждение;
- не предоставлено согласие второго супруга не сделку.
Еще один случай, когда дарственную можно оспорить – подписание договора дарителем в состоянии, неспособном осознавать свои действия в силу возраста или иных обстоятельств. Фактически, такого человека не признают недееспособным.
Основные моменты при дарении дома с землей
- Участок можно подарить без межевания.
С 2017 года нет запрета на сделки с участками, которым не делали межевания — подробнее. У таких участков не оформлены границы, следовательно, они не отображены на кадастровой карте. Одаряемый затем сможет установить границы через межевание.
- Дом можно подарить, даже если он не отображается на кадастровой карте.
Нет такого требования при дарении — ст. 14 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Главное, чтобы дом был зарегистрирован в Росреестре как объект недвижимости — п. 4 и 7 ст. 1 и ст. 8 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
- Нотариус теперь не нужен.
С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили участия нотариусов в сделках. Теперь даже когда все собственники дома и участка дарят свои доли одним договором, т.е. дарится весь дом и участок сразу, договор достаточно составить в простой форме и его не надо удостоверять у нотариуса — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Судебная практика
Суд рассмотрел исковое заявление Гаврилова Л. к Гавриловой И. о признании договора дарения квартиры недействительным. Истец пояснил, что ранее состоял в браке с ответчиком Гавриловой И. Во время официальных отношений его отец Гаврилов Д. подарил Гавриловой И. квартиру.
В 2021 году супруги развелись, но раздел имущества не производили, так как мужчина остался жить в подаренной Гавриловой И. квартире, женщина съехала на съемное жилье, а другой дорогостоящей собственности у них не было.
В 2022 году Гаврилова И. подарила квартиру, в которой проживал истец, своему брату, Шавченко Д. После чего новый собственник потребовал истца освободить занимаемую им площадь, так как он не имеет права пользования ею из-за отсутствия прописки.
Гаврилов Л. требует отменить договор дарения квартиры, заключенный между Гавриловой И. и Шавченко Д. в связи с тем, что он, как бывший супруг, не давал своего разрешения на сделку. По его мнению, предмет сделки является совместно нажитым имуществом, в связи с тем, что получено в браке.
Суд, отказал в удовлетворении иска. Судья объяснил, ответчик получила квартиру в дар, что является основанием для исключения имущества из объема совместной массы. Кроме того, истец не предоставил доказательства о существенных финансовых или физических вложениях в квартиру, что послужило бы поводом признать ее совместной.
Необязательные пункты в договоре
Есть распространенный миф — чем больше пунктов прописать в договоре, тем он более «юридически грамотный». На самом деле это не так. Я перечислила пункты, которые необязательно указывать в договоре, потому что: 1) Это уже есть в законе. 2) Не применяется на практике. 3) Неверно.
- Родство между дарителями и одаряемыми.
С одной стороны, при дарении между членами семьи или близкими родственниками одаряемый освобождается от оплаты налога — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. С другой стороны, не нужно прописывать в договоре родство между участниками, тем более нести документы о родстве в МФЦ или Рег.палату. При регистрации сделки Росреестр отправит в налоговую инспекцию только информацию о новом собственнике — п. 4 ст. 85 НК РФ и Приказ ФНС от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@. Поэтому налоговая все равно потребует одаряемого предоставить им копию договора дарения и документов о родстве. Декларацию при этом подавать не нужно — письмо ФНС от 05.06.2012 N ЕД-3-3/1975.
- Бессмысленно указывать кадастровую, инвентаризационную, рыночную или оценочную стоимость дома и участка, тем более прикладывать к договору документы об этом. После получения недвижимости в дар не от члена семьи или близкого родственника, одаряемый оплачивает налог в 13% с кадастровой стоимости — п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Для нерезидентов ставка повышается до 30 % — п. 1 и 3 ст. 224 НК РФ.
- Нет смысла перечислять остальные строения на участке, если только они не зарегистрированы в кадастре. Например, сарай, теплицу, гараж и т.п. Они и так переходят одаряемому вместе с участком – пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
- Необязательно перечислять документы, которые будут приложены к договору при его регистрации.
- Бесполезно указывать, что на момент заключения договора нет спора по границам участка. Это все равно не спасет одаряемого от споров в будущем. И даже если даритель знал или должен был знать о споре и все равно подарил участок, одаряемый не сможет отменить договор по данному поводу.
- «Даритель имеет право отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя». Необязательный пункт, потому такое право и так дано на основании п. 1 ст. 578 ГК РФ.
- «Право собственности на недвижимость переходит к одаряемому после государственной регистрации перехода права». Это и так написано в п. 1 ст. 131 и п. 4 ст. 574 ГК РФ, пп. 4 п. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
- «Даритель подтверждает, что заключает настоящий Договор в отсутствие стечения тяжелых обстоятельств, или обстоятельств, вынуждающих его заключить настоящий Договор на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий Договор не является для него кабальной сделкой». С одной стороны, такое право у дарителя есть — п. 3 ст. 179 ГК РФ. С другой стороны, на практике судам не учитываются.
- «С момента регистрации перехода права Одаряемый несет расходы по содержанию дома и земельного участка». Одаряемый, как новый собственник, и так обязан это делать на основании п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ и п. 3 и 5 ст. 30 ЖК РФ.
- «При отказе одаряемого принять участок в дар, даритель имеет право потребовать от него возмещения ущерба». Это урегулировано п. 3 ст. 573 ГК РФ.
- «Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами, являются неотъемлемой составляющей частью настоящего Договора». Если договор прошел регистрацию, его нельзя будет изменить, потому что он исполнен.
- «Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой или попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть заключаемого Договора». Бессмысленный пункт. Эти гарантии ничего не будут стоить в суде, если одна из сторон захочет оспорить иное.
- «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров. При невозможности урегулирования в процессе переговоров споры разрешаются в суде». Это и так само собой разумеется.
